분양권 전매제한 예외 사유 심화 분석 LH 동의 필수 합법적 양도 절차와 주의사항

1. 전매제한 기간 산정: ‘모집공고일’ 원칙과 ‘가장 유리한 법규’ 소급 적용

기간 산정 시점은 최초 입주자 모집 공고일로 고정되는 것이 원칙입니다. 그러나 법이 개정되어 규제가 완화되는 경우, 당첨자에게 가장 유리한 개정 법규를 소급하여 적용하는 것이 핵심 원칙입니다. 따라서 단순히 공고일의 법령만 확인하는 실수를 피해야 하며, 다음과 같은 2단계 확인 절차가 필수입니다.

2. 실거주 의무: 숨겨진 법적 함정과 3년 유예 현황

특히 분양가 상한제가 적용된 공공택지 및 수도권 일부 지역의 주택은 전매제한 기간이 종료되어도 별도의 실거주 의무 기간이 부과됩니다. 이는 투기 수요를 차단하기 위한 강력한 법적 장치입니다. 현재는 3년 유예가 적용되고 있지만, 이는 ‘의무의 면제’가 아닌 ‘이행 시점의 연기’일 뿐입니다.

[중대 경고] 법적 불확실성
만약 3년 내에 국회에서 관련 법이 폐지 또는 완화되지 않는다면, 유예 기간 종료 후에는 실거주 의무가 엄격하게 발생하게 됩니다. 실거주 의무 발생 후 이를 위반할 경우, 주택 공급 계약이 취소되고 분양 대금만 환수되며, 수분양자는 그동안 발생한 시세차익을 포기해야 합니다.

따라서 계약 전 실거주 의무의 적용 범위와 해제 가능 여부를 명확히 확인해야 하는 숨겨진 법적 함정입니다. 매매를 고려하는 분들은 실거주 의무의 승계 여부와 법적 부담에 대해 매매 계약 전 변호사 또는 법률 전문가의 명확한 자문을 받아야 합니다.

3. 불법 전매 적발 시: 형사 처벌과 계약 취소라는 최악의 결과

전매제한 기간 중 명의 변경, 매매, 증여 등 일체의 불법 양도 행위는 주택법에 의거한 중대한 범죄로 취급됩니다. 중개업자를 통한 소위 ‘P-티켓’ 거래 역시 모두 적발 대상이며, 국세청이나 지자체의 정밀 조사를 통해 언제든 밝혀질 수 있습니다. 적발 시 매도인과 매수인은 다음과 같은 막대한 재산상 손실 및 형사 처벌을 받게 됩니다.

불법 전매는 단순한 위반을 넘어 재산을 잃고 형사 처벌까지 동반하는 최악의 결과를 초래합니다. 반드시 합법적인 경로를 이용해야 합니다.

4. 합법적으로 분양권을 양도할 수 있는 ‘예외적 사유’ 심화 분석

전매제한 기간 중에도 실수요자의 불가피한 상황을 고려하여 주택법 시행령 제73조에서 정한 예외 사유가 있다면 합법적인 전매가 가능합니다. 다만, 이 경우 반드시

한국토지주택공사(LH) 또는 사업 주체의 사전 동의

를 얻고 ‘전매 허가서’를 발급받아야 합니다. 동의 없이 진행된 거래는 불법으로 간주됩니다.